KONSEP PENILAIAN
INVESTASI
Investasi jangka panjang dalam manajemen keuangan sering dikaitkan
dengan penganggaran modal atau capital budgeting. Capital mengacu pada aktiva tetap dsedangkan
budgeting mengacu pada proyeksi aliran kas pada suatu periode. Proses pengambilan keputusan investasi merupakan hal yang
penting bagi manajemen, untuk memberikan keuntungan di masa yang akan
datang. Bentuk investasi dalam aktiva
tetap misalnya penggantian aktiva tetap
, ekspansi/perluasan bangunan, dan sebagainya.
Perusahaan perlu menilai apakah investasi yang hendak dilakukan
menguntungkan atau tidak. Pertimbangan
terhadap suatu investasi terkait dengan perbandingan nilai waktu dari uang terhadap aliran kas keluar saat ini dengan
aliran kas masuk di masa yang akan datang.
Aliran Kas ( Cash Flow)
Manajemen perlu menilai terlebih dahulu mengenai aliran kas bersih.
Aliran kas bersih merupakan selisih antara kas masuk dan kas keluar untuk dari suatu rencana investasi. Hal tersebut untuk menialai kelayakan dari
suatu investasi. Aliran kas bersih berasal dari:
- Pengeluaran kas awal ( initial cah outlays)
- Kas keluar dan masuk akibat pelaksanaan investasi
- Penjualan residu dari investasi
- Aktiva lancar yang tersisa karena berakhirnya suatu investasi.
Initial cash outlays merupakan pengeluaran kas di awal investasi ,
sebelum investasi tersebut menghasilkan aliran kas masuk. Hal tersebut seperti: biaya perencanaa, ijin,
Pembangunan gedung dan isinya, beban bunga pinjaman dan sebagainya.
Berikut ini diberikan contoh cash flow terkait dengan rencana suatu
investasi.
Tahun
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
Total
|
Kas Masuk
|
0
|
600
|
1.200
|
1.600
|
1.800
|
1.100
|
500
|
6.800
|
Kas Keluar
|
1.500
|
400
|
700
|
1.000
|
1000
|
700
|
400
|
5.700
|
Kas Bersih
|
- 1.500
|
200
|
500
|
600
|
800
|
400
|
100
|
1.100
|
Depresiasi ( Penyusutan
Aktiva Tetap)
Dalam penghitungan cash flow, apabila dihitung berdasarkan laba
akuntansi maka perlu dihitung kembali biaya –biaya yang sifatnya non cash. Biaya non cash merupakan biaya yang
diperhitungkan dalam perolehan laba akan tetapi tidak ada aliran kas
keluar. Sehingga dalam menghitung aliran
kas masuk, laba akuntansi masih harus ditambahkan biaya non cas seperti depresiasi
( penyusutan). Kadang manajemen
menyebutkan bahwa depresiasi aktiva tetap merupakan sumber dana perusahaan.
Contoh:
Hotel Jogja mempunyai rencana untuk mengganti mesin laundry lama
dengan nilai buku Rp.5.000.000,- dengan mesin baru seharga Rp.23.000.000,-. Biaya instalasi Rp.2.000.000,-. Sehingga
total investasi sebesar Rp.20.000.000,- yang berasal dari (23.000.000,- +
2.000.000,- - 5.000.000,-). Laba
operasional dengan penggantian mesin tersebut sebesar Rp.5.000.000,- per
tahun , pajak penghasilan 40%, dan depresiasi mesin sebesar Rp.4.000.000,- per
tahun (metode garis lurus – tanpa nilai sisa).
Arus kas masuk , dapat dihituing sebagai berikut:
Laba…………………………
|
5.000.000,-
|
Pajak 40%..............................
|
(2.000.000,-)
|
Laba Setelah pajak………….
|
3.000.000,-
|
Depresiasi…………………...
|
4.000.000,-
|
Arus Kas Masuk Bersih…….
|
7.000.000,-
|
Metode Penilaian Investasi
Setelah mengumpulkan informasi
yang relevan mengenai rencana invesytasi, kemudian manajemen dapat
melakukan evaluasi terhadap investasi, untuk menentukan kelayakannya. Metode yang dapat digunakan untuk menilai
suatu investasi antara lain:
- Average Rate Of Return/ Return On Investment (ROI)
- Pay Back Method ( PB M)
- Net Present Value ( NPV)
- Internal Rate Of Return (IRR)
Average Rate of Return/
Return On Invesment ( ROI)
Average rate of return (ARR) disebut juga Return on Invesment (ROI) dan Accounting Rate of Return
(ARR). Metod ini paling sederhana dan
paling popular untuk digunakan , karena hanya berdasarkan laba akuntansi. ARR merupakan rasio antara laba setelah
pajak terhadap investasi. ROI sering digunakan untuk penialaian
kelayakan investasi maupun untuk monitoring
pengembalian investasi yang telah dilaksanakan berdasarkan laba
akuntansi yang diperoleh setelah investasi dilaksanakan. Diterima atau tidak
nya suatu rencana harus didasarkan pada satu harapan atau standar pengembalian
yang telah ditetapkan manajemen atau Rate of Return.
Rumus:
ROI =
|
Income After Tax
|
Invesment
|
contoh:
Arus kas dan laba setelah pajak dari suatu investasi Mesin selama 5 tahun, sesuai umur ekonomis
mesin, sebagai berikut:
Tahun
|
Net Income ih
|
Depresiasi
|
Cash Inflow Bersih
|
Total cash
Inflow
|
1
|
3.000,-
|
4.000,-
|
7.000,-
|
7.000,-
|
2
|
2.500,-
|
4.000,-
|
6.500,-
|
13.500,-
|
3
|
2.500,-
|
4.000,-
|
6.500,-
|
20.000,-
|
4
|
2.000,-
|
4.000,-
|
6.000,-
|
26.000,-
|
5
|
2.000,-
|
4.000,-
|
6.000,-
|
32.000,-
|
Manajemen mensyaratkan tingkat pengembalian (rate of return) sebesar 10% per tahun atau
total 50% selama 5 tahun.
ROI =
|
12.000
|
X 100% = 60%
|
20.000
|
ROI sebesar 60% lebih besar dari yang disyaratkan
manajemen sebesar 50%. Sehingga
Investasi dinyatakan layak. Kelemahan utama dari mertod ini yaitu hanya
mempertimbangkan laba akuntansi saja, tidak mempertimbangkan arus kas masuk
maupun nilai waktu dari uang.
Payback Period Method
Payback period
suatu investasi menunjukkan berapa lama
suatu investasi akan kembali/tertutup.
Payback period merupakan rasio antara Jumlah Investasi awal (Initial
Invesment) dengan Arus Kas Masuk hasil investasi (Net Cash
Inflow).
PB =
|
Initial Invesment
|
X 1 tahun
|
Net Cash Inflow
|
Jika Net Cash Inflow jumlahnya tidak sama setiap tahunnya ( sperti
contoh di atas), maka Payback di cari
dengan mengurangkan Cash Inflow terhadap
jumlah Investasi.
Tahun
|
Cash Inflow Bersih
|
Initial. Inv
|
Sisa Investasi
|
0
|
20.000,-
|
20.000,-
|
|
1
|
7.000,-
|
13.000,-
|
|
2
|
6.500,-
|
6.500,-
|
|
3
|
6.500,-
|
0,-
|
|
4
|
6.000,-
|
0,-
|
|
5
|
6.000,-
|
0,-
|
Payback period atau pengembalian investasi di capai pada tahun ke 3.
Dalam contoh tersebut cash
inflow secara penuh menutup investasi pada tahun ketiga. Alkan tetapi jika
terdai sisa ( jumlah tersisa) maka Payback period dapat dihitung dengan rumus:
PB =
|
Tahun
terakhir +
pengembalian Inv.
|
Sisa cash inflow
|
X 1 th
|
Cash Inflow th berikutnya
|
Dalam keputusan investasi, apabila beberapa investasi menunjukkan
poayback period yang sama, maka manajemen cenderung memilih Investasi yang
memberikan cash inflow yang paling besar
pada tahun-tahun berikutnya.
Net Present Value (NPV)
Metode Net Present Value merupakan metode penialaian investasi yang
mempertimbangkan nilai waktu dari uang.
Manajemen memandang bahwa laba atau arus kas masuk dari hasil investasi
beberapa tahun ke depan harus di”nilai” sama dengan ukuran dana yang dikeluarkan saat dilakukan
pembiayaan investasi. Jadi untuk menilai
kelayakan suatu investasi, maka dana
yang diinvestasikan harus dapat di “tutup” dengan penerimaan bersih yang telah di “ present value” kan
Selisih antara Present Value dari penerimaan selama umur
investasi dengan Biaya Investasi saat ini disebut Net Present Value. Kriteria kelayakan investasi sebagai berikut:
a.
Jika PV Penerimaan “lebih
kecil” dari Biaya Investasi , atau NPV negatif , maka Investasi Di Tolak.
b.
Jika PV penerimaan “ Lebih
Besar” dari Biaya Investasi, atau NPV positif, maka Investasi Diterima.
Rumus:
NPV =
|
A t
|
|
(1 + k)
t I
|
Dimana:
At = Cash Inflow
n =
Jumlah tahun
k = Tingkat Bunga
t = Tahun periode
contoh:
Suatu proyek Investasi membutuhkan dana investasi Rp. 600.000,- dan direncanakan mempunyai umur
ekonomis 4 tahun dengan Arus Kas Masuk Bersih tiap tahun berturut- turut:
Rp.150.000,- ; Rp.250.000,-; Rp.300.000,-; Rp.400.000,-. Tingkat Rate of Return (tingkat bunga)
diperkirakan sebesar 21%, maka besarnya NPV:
NPV =
|
( 600.000) +
|
150.000
|
+
|
250.000
|
+
|
300.000
|
+
|
400.000
|
(1 + 0,21) 1
|
(1 + 0,21) 2
|
(1 + 0,21) 3
|
(1 + 0,21) 4
|
= 50.650,-
Atau dapat dihitung dengan menggunakan tabel Discount Factor (DF),
sebagai berikut:
Tahun
|
Cash Inflow Bersih
|
DF: 21%
|
PV Inflow Investasi
|
1
|
150.000,-
|
0,826
0,683
|
123.900,-
|
2
|
250.000,-
|
0,683
|
170.750,-
|
3
|
300.000,-
|
0,567
|
169.200,-
|
4
|
400.000,-
|
0,467
|
186.800,-
|
Total Present
Value
|
650.650,-
|
||
Investasi
|
600.000,-
|
||
Net Present Value (NPV)
|
50.650,-
|
||
Sesuai dengan kriteria, Total
Present Value > Investasi , atau NPV sebesar Rp. 50.650,-(positif), dapat
dinyatakan bahwa Investasi, Layak.
Kadang pendekatan Present Value (PV) hasinya dinyatakan dalam suatu
rasio Profitability Index. Profitability
Index( PI) merupakan rasio antara Total Present Value dari Cash Inflow
dibandingkan dengan Nilai Investasi.
Standar penilaian kelayakan
investasi menggunakan standar 1 (satu). Investasi dianggap layak jika PI > 1 , sebaliknya tidak dianggap layak
jika PI < 1.
PI =
|
650.000
|
= 1,08
|
600.000 k) t I
|
Jadi , PI > 1 atau 1,08 > 1 , maka investasi dianggap layak.
Internal Rate Of Return (IRR)
Pada metode NPV akan diketahui selisih keuntungan absolut antara “
Total Present Value” (total Nilai Sekarang dari kas masuk) dikurangsi dengan
“Nilai Investasi”.
Sedangkan IRR, mencari mencari besarnya
tingkat bunga atau rate of return yang dapat menyamakan “Nilai” antara Total Present Value dengan Nilai Investasi. Atau dengan kata lain, pada tingkat Bunga /
rate of return berapa Present Value penerimaan kas sama dengan Nilai
Investasi. Investasi akan dinilai layak
, jika IRR > Rate of return yang disyaratkan.
Pada umumnya, untuk memudahkan perhitungan Arus Kas masuk dari
investasi dari tahun ke tahun dianggap sama ( secara rata-rata). Apabila Arus Kas Masuk dari penerimaan
investasi dari tahun ke tahun jumlahnya tidak sama besar, maka present value
per tahun harus dihitung .
Perhitungan IRR menggunakan cara “interpolasi” atau mencoba dari prosentase tertentu.
Perhitungan dilakukan dengan
cara menghitung NPV pada tingkat bunga
tertentu (dicoba) agar menghasilkan NPV
“positif”, kemudian dicari NPV dengan tingkat bunga tertentu agar menghasilkan NPV “negatif”.
Sebagai pedoman, umumnya tingkat bunga ditentukan beberapa point dibawah dan beberapa point di
atas “rate of return” yang di tetapkan manajemen.
IRR =
|
r
1+
|
NPV 1 t
|
x (r2
- r1)
|
(TPV1 – TPV
2)
|
r 1 = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV
“positif”
r 2 = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV “
negatif”
TPV 1 = Total
Present Value dari r1
NPV 1 = Net Present
Value “ positif” dari r1
NPV 2 = Net Presnt
Value “ negatif” dari r2
Contoh:
Sebuah investasi sebesar Rp.500.000,- mempunyai usia ekonomis 3 tahun , rate of return/tingkat bunga/ cost
of capital sebesar 21%/tahun. Rata – rata
Net Cash Inflow sebesar Rp.250.000,-, berapa besar IRR? .Berdasar soal
tersebut dicari NPV Positif dan NPV negatif , misalnya dengan
mencoba r sebesar 20% dan 24 %, dengan discount factor (DF) Annuity.
R 1 = 20%
Total Present Value = 250.000,- x 2,106 = 526.500,-
Investasi
= 500.000,-
NPV 1
= 26.500,-
R 2 = 24%
Total Present Value = 250.000,- x 1,1981 = 495.250,-
Investasi
= 500.000,-
NPV 1
= - 4.750,-
IRR dicari pada titik tengah NPV
yaitu sebesar NPV = 0.
Sedangka selisih NPV yang terjadi = 26.500 – ( - 4.750) = 31.250,-
Selisih r sebesar = 24 % - 20% =
4%
IRR =
|
r 1+
|
NPV 1 t
|
x (r2 -
r1)
|
(TPV1 – TPV 2)
|
IRR =
|
20%+
|
26.500
|
x 4% = 23,39%
|
31.250
|
Sehingga IRR > cost of
capita atau 23, 39 % > 21%, maka Investasi dinyatakan layak.
SOAL :
SOAL
Soal :
NILAI WAKTU DARI UANG
1.
Arif Santosa, umur 30
tahun memperoleh warisan sebesar Rp.20.000.000,- uang tersebut didepositokan dengan
tingkat bunga 9%/ th dan bunganya tidak
diambil. Dana tersebut direncanakan sebagai dana pendidikan anaknya, 11 tahun
yang akan datang. Berapakah dana pendidikan yang tersedia kelak?
2. Eko
Prasojo, umur 25 tahun rajin menabung di bank setiap bulannya Rp. 150.000,- (
atau Rp.1.800.000,- /tahun) dengan tingkat bunga simpanan bank 10%/ tahun.
Setelah usia 40 tahun berapakah uang Eko?
3. Hotel Meminjam dana Rp.100.000.000,- Jatuh Tempo 5 tahun,tingkat Bunga 10% . Total Angsuran
tahunan dalam jumlah yang sama,
terdiri dari Angsuran Pokok dan Bunga. Buat daftar angsuran
Alternatif
lain, Pokok angsuran dalam jumlah yang sama. Mana yg lebih menguntungkan bagi hotel ?
4. Pembelian Furniture seharga Rp. 100.000.000,-, dibayar
dimuka Rp.25.000.000,- sisanya
Rp.75.000.000,- diangsur selama 5 tahun.
Tingkat bunga 12%/tahun, Pokok pinjaman dibayar dalam jumlah sama besar.
Buat daftar angsuran
5. Edi Pramono wirausaha rumah makan, saat
ini berusia 25 tahun , merencanakan pada usia 50 tahun memperoleh dana pensiun
sebesar Rp.2.000.000,- per bulan dari
simpanan tabungan atau dapat juga untuk
modal usaha. Saat ini uang yang disimpan
di bank sebesar Rp. 40.000.000,- , tingkat bunga 6%/th.
Berapa dana yang harus tersedia saat ia berusia 50
tahun dan berapa tambahan dana yang
harus ditabung setiap tahun ? untuk mewujudkan rencananya tersebut.
SOAL
RENCANA INVESTASI OUTSIDE LAUNDRY
PT.
RAMA SHINTA HOTEL merencanakan
investasi membuka outside laundry.
Investasi diperkirakan akan menghabiskan dana Rp.650.000.000,- mempunyai umur ekonomis 5 tahun , penyusutan metode garis lurus, nilai sisa diperkirakan 150.000.000,-.
Proyeksi penjualan selama 5 tahun
diperkirakan sebagai berikut :
Tahun 1 Rp.400.000.000,-
Tahun 2 Rp.450.000.000,-
Tahun 3 Rp.500.000.000,-
Tahun 4 Rp.550.000.000,-
Tahun 5 Rp.600.000.000,-
Struktur biaya proyek ini yaitu biaya
variabel 40% dan biaya tetap tunai ( tidak termasuk penyusutan )
Rp.20.000.000,- per tahun. Pajak
diperhitungkan 30% dan return yang diharapkan
18%. Pada akhir tahun 5 Proyek Investasi ini diakhiri dengan menjual mesin seharga nilai sisa. Berdasar data tersebut diminta
untuk mengevaluasi proyek Investasi Outside Laundry dengan menghitung:
- Perhitungan Laba setelah pajak dan Net Cash Inflow (tahun ke 1 sampai ke 5)
- Return On Invesment (ROI) ----expected 15%
- Payback Period (PBP)
- Net Present Value
- Internal Rate Of Return (IRR)
